危老重建注意事項：與建商「合建」比例如何分配才算合理 | 建築師開業登記資訊

2022-01-16 13:35:21聯合新聞網 建築安全履歷協會理事長戴雲發

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例) 106年5月10日公布施行，依條例規定逐年遞減之時程獎勵今年(111年)5月12日起將調降至4％，預計至114年5月11日時程獎勵將完全歸零，且依危老條例規定，只有條例施行後五年內申請之重建計畫得依規定減免稅捐，也就是說房屋稅及地價稅的減徵優惠只到今年111年前就結束了，因此建議有意願參與危老重建的地主可把握時間申請，選擇最適合自己的重建方式及信譽優良廠商，讓重建流程能夠快速且順利完成。

進行重建時須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識，地主可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式，慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作為代理實施者共同合作完成重建，創造最大的利潤。

「委建」或「全案管理」的風險與優勢：

「全案管理」初期起造人通常為地主本人，經過信託後一般變更為建經公司，重建完成後再變更為地主；而「委建」的起造人為其他第三人，若未來房屋面臨問題，則負擔責任風險的在於起造人身上。

上述兩種方案最後負擔之成本及銷售壓力還是回歸地主本身，但相對的，所有權益價值提升也還是在地主本身。

雖然政府提供了容積獎勵[1] 誘因，但蓋房子所需建築成本動輒百萬、千萬甚至上億，部分地主因自有資金不足，轉而透過與建商[2] 合建的方式達成舊屋換新屋，改善居住生活品質並享受改建後的增值利益，而所謂的「合建」，即是指土地所有權人提供土地，建商則提供興建資金和專業技術，雙方簽訂合建契約來共同合作興建新房屋。

公平合理的「合建比例」

地主一般會選擇與建商合建，通常是因為改建需要花錢，希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物[3]...